秦女士买了一套一楼的房子，开发商口头承诺“一楼送院子”。入住后，秦女士在院子里种了花草、摆了桌椅，还砌了一圈小花坛。楼上的邻居不干了——“这是全体业主的公共绿地，凭什么你家独占？”
这个纠纷的根源在于：一楼的院子，在物权法上到底属于谁？
民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地属于全体业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说，除非规划图纸和产权证上明确标注了“专有部分归个人使用”，否则小区内的绿地属于全体业主共有，一楼住户不能擅自圈占。
很多人买房时听到开发商承诺“送花园”“送露台”“送院子”，就以为这些是自家的专有部分。但在法律上，口头的“送”是不作数的。只有产权证上登记为专有、或者规划文件明确标定为专用的部分，才是你合法独占的。否则只是“优先使用”而不是“专有所有”。
如果秦女士的院子在规划图纸上标注为小区的公共绿地，即使开发商标注了“一楼独享”，这个标注本身也无法改变绿地的共有性质。其他业主有权要求秦女士拆除围墙、花坛，恢复绿地原貌。
那什么情况下院子确实归一楼呢？要看规划文件。如果规划明确这块地属于一楼业主的专有部分，产权证上也登记为专有面积，那就不存在争议。另外，有些老旧小区经过全体业主表决，可以将部分共有绿地以租赁或借用形式交由一楼使用，但这也需要法定程序表决。
买一楼房子的朋友，别只听销售的一句话。看一眼产权证上的专有面积范围，再翻翻小区的规划图纸，院子到底归谁，一目了然。
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