吕先生名下有一套按揭房，贷款还没还清，但想换大房子。以前的规定是：带抵押的房子应当先还清贷款、注销抵押，才能办理过户。可吕先生一时拿不出几十万来提前还贷，买家也不放心先付钱。这事卡住了。
民法典第四百零六条给这个问题带来了重大变化：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
也就是说，抵押中的房子原则上可以带抵押转让了，不需要先还清贷款才能卖。这和旧物权法第一百九十一条“抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产”的规定相比，是一个根本性转变。
但实际操作中还有一些细节要了解：
第一，按揭贷款合同里往往有“未经银行同意不得转让”的约定，这种情况下还是要先征得银行同意。不过新法背景下，银行一般不会无故拒绝。第二，买方可以选择“带抵押过户”——房子过户后原抵押继续有效，由买方接着还贷；或者买方支付房款后卖方用这笔钱还清贷款解除抵押。第三，各地不动产登记中心对带抵押过户的办理流程可能略有差异，建议提前咨询当地登记部门。
另外提示一点：民法典第四百零六条虽然放开了抵押物转让，但抵押人转让抵押财产时应当及时通知抵押权人。如果抵押人隐瞒抵押事实将房产卖给不知情的买方，买方可以主张撤销合同或者要求赔偿。
买房卖房是大事，涉及抵押的更要多留个心眼。签约前拉一份不动产登记信息查询结果，房子有没有抵押、有没有查封，一查便知。
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